Грамотно сдать квартиру: советы профессионала

Каждый владелец жилой площади, планирующий быстро и безопасно организовать ее аренду по подходящей, финансово состоятельной ставке, в обязательном порядке должен изучить все нюансы арендного процесса.

Выгодно и безопасно своими силами сдать квартиру – дело непростое

Профессиональные рекомендации тем людям, кто намеревается сдать квартиру самостоятельно, состоят в следующем:
• В самом начале потенциальному арендодателю нужно подсчитать доходы, которые он планирует обрести от такого процесса, как аренда квартир. Условно всю жилую недвижимость подразделяют на «бюджетный класс» (малогабаритные жилые помещения, а также жилые помещения в неблагоприятных районах), «бизнес-категорию» (объекты на участках плотной муниципальной застройки) и «премиум класс» (высококачественные жилые помещения в дорогостоящих городских зонах). Отнесение жилого объекта, предлагаемого к аренде, к одной из этих категорий - серьезный вопрос, решение которого определяет множество факторов: размер арендной ставки, тип арендатора, способ установления договорных взаимоотношений.
• Надлежит здраво оценить, необходимо ли проводить «допродажную подготовку» жилого объекта. Так, неухоженная малогабаритная квартира не станет элитарными апартаментами, даже при условии, если в жилище будет произведен безупречный очень дорогой капремонт. В идеальное состояние надо приводить действительно привилегированные жилые объекты: это не только приумножит размеры дохода арендодателя, но и привлечет внимание арендаторов более элитной категории.
• Наличие меблировки является важным в стильных (дизайнерских) вариантах жилищ, а также в жилищах, сдаваемых на краткий срок.
• Нужно обязательно прикинуть возможный размер арендной платы, хотя бы через небольшой маркетинговый анализ. Нужно знать, что неизмеримо проще сдать квартиру без посредников на условиях изначально более внушительной арендной платы, чем впоследствии спорить с арендаторами из-за погрешностей на первом этапе деловых взаимоотношений. В ситуации, когда имеет место долговременная аренда квартир, надо заранее предусмотреть необходимость постоянного пересчета величины арендной ставки.
• Выбывая на какое-то время и при этом задумывая сдать квартиру, необходимо условиться со специально назначенным представителем, который будет проводить контроль арендованной квартиры. Представитель должен быть абсолютно дееспособным во всех смыслах: никаких недужных бабуль в качестве представителя назначать не следует.
• Правило «Не сдам квартиру друзьям и не подружусь с арендатором» надлежит неуклонно исполнять, если решено сдать квартиру без посредников. Сдать либо снять квартиру – это отдельное направление коммерции, поэтому все взаимосвязи нужно формировать безусловно на деловой основе.
• Несомненно нужно внимательно рассмотреть и хорошо изучить людей, кому планируется сдать квартиру. Для элитарных жилых помещений наиболее основательные и подходящие арендаторы – юрлица (организации) и иностранцы. Для небольших дешевых квартир лучшими квартирантами будут пары с детьми. В этом случае выше вероятность, что жилые помещения не станут бесповоротно испорчены. Самые бесперспективные и «проблемные» арендаторы – несемейные мужчины.
• Аренда квартир оформляется контрактами. Кроме того, совсем нелишним является наличие страхового свидетельства. В сложной ситуации подобный документ поможет сохранить море сил и избежать убытка.
• С арендаторами необходимо до мельчайших подробностей обговорить объем и условия проведения ремонтных работ, если предполагается, что квартиранты будут их выполнять. Так, если ожидается выполнение чего-то более значительного, чем косметический ремонт, то существует необходимость предварительно обсудить данные вопросы с юристом.p>

Если имеется надобность сдать квартиру самостоятельно, то желательно:
• получить одобрение от всех собственников квартиры, а также всех зарегистрированных в ней лиц;
• выбрать арендатора;
• подписать договор найма в двух экземплярах на срок менее 11-ти месяцев (в нем отражаются: данные обо всех съемщиках, сроки контрольных мероприятий в отношении состояния квартиры, ставки аренды и порядок ее пересчета, наличие залоговых обязательств, распределение коммунальных расходов, порядок использования электроприборов, распорядок содержания жилья и домашних питомцев );
• cоставить акт передачи апартаментов в 2-ух экземплярах;
• составить расписки о сдаче ключей и денежных средств.

Аренда квартир: посредничество агентств недвижимости

Подобным посредничеством пользуются по оценкам экспертов приблизительно 79% собственников квартир. Выбор агентства следует осуществлять по рекомендации хорошо осведомленных в данных вопросах знакомых. Своими усилиями необходимо оценить предлагаемые агентством типы совместной работы. Массу информации о подобных организациях смогут раскрыть такие нюансы, как хронология рекламных материалов в специальных информационных изданиях, местоположение офисного здания, штат агентства. Несолидный офис, малый штат специалистов, недостаток серьезной рекламной поддержки являются характерными свойствами компании -однодневки.

Владельцам, помышляющим сдать квартиру, риэлтерские агентства предоставляют хорошие условия, традиционно предлагая хозяевам жилых помещений услуги на бесплатной основе. Только в отношении по-настоящему элитарных объектов, требующих внушительных рекламных инвестиций и маркетинговых исследований, взаимодействие с агентствами недвижимости будет осуществляться на возмездной основе.

К числу очевидных преимуществ взаимоотношений с риэлтерскими агентствами можно отнести следующие:
• квартира будет объективно оценена;
• будет осуществлена грамотная рекламная кампания;
• будет сформирован юридически безупречный пакет документации;
• в большинстве случаев агентства принимают на себя вопросы разрешения сложнейших конфликтных ситуаций между арендаторами и арендодателями.

Сдать квартиру на длительный срок

В контексте такого вопроса, как аренда квартир, под длительным сроком понимается период от 1 года и более. Существенным отличием долгосрочной аренды является то, что сдать квартиру на период до 1 года может быть менее выгодно, чем на длительный период.

В случае, если предусматривается аренда на продолжительное время, в обязательном порядке должен быть заключен арендный договор. Будет лучше, если договор сформируют профессиональные специалисты. Этот документ составляется в 2-х экземплярах. В ситуации долгосрочной аренды такой договор заключается на срок от 1-го года до 5-ти лет. Сверх данного срока договор найма заключаться не может, поскольку это запрещено ст. 683 ГК РФ.

Сдать квартиру на одни сутки

Невзирая на весьма существенную цену, которую демонстрирует аренда квартир на краткие периоды, параметры прибыльности подобной арендаторской деятельности туманны. Как констатируют многоопытные специалисты сферы недвижимости, обеспечить, чтобы площадь под аренду функционировала с глубокой отдачей, очень сложно. Необходимо отметить, что арендодателям - хозяевам жилья необходимо время для того, чтобы жилые объекты были ухожены и готовы к приему вновь прибывающих квартирантов. Поэтому крупной удачей является установление такого режима посуточной аренды, когда квартиры удается сдать на 21-25 дней ежемесячно. Поскольку посуточная аренда как вид предпринимательства достаточно близка с отельерным обслуживанием, то владельцам жилых объектов приходится обеспечивать соответствие высочайшим стандартам ухоженности, что влечет за собой внушительные затраты помимо тех, которые несут владельцы, сдающие квартиры на долговременный период. Кроме того, к числу добавочных издержек присоединяются затраты на коммунальные услуги. В условиях посуточного найма квартиры указанная группа платежей тоже опускается на плечи собственников жилых объектов.

В завершение следует отметить, что каждый отдельный случай аренды отличается своей спецификой. Наиболее грамотным решением для арендодателя является получение услуги квалифицированного консалтинга, что поможет сдать квартиру наиболее выгодно и безопасно.